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半個月前，旭輝與萬科、卓越組成的聯合體拿下瞭北京石景山區一宗限價宅地。這幅總價78億元的土地中商品住房銷售均價不超過52024元/平方米，且最高銷售單價不得超過54625元/平方米。
這是旭輝集團北京事業部（下稱北京旭輝）今年在北京土地市台中靜電機出租場斬獲的第五宗地塊。“3·26”新政後競得的地塊除一塊為商業用地外，其餘均是住宅用地。
在過去的兩年多時間中，想要實現彎道超車、快速進入北京主流市場的旭輝，通過一系列土地抄底動作，拿下體量不小的土地資源，這些土地儲備中以商辦用地居多。但北京旭輝卻未曾想到會一腳踏空，遭遇商住限購政策。
2015年，旭輝集團副總裁、北京旭輝總經理孔鵬確立這一年為高增長元年，要為沖刺北京市場十強打下基礎。
此前的2014年，全國房地產開發業綜合景氣指數逐月下滑，房地產投資增速明顯放緩，隨著房地產市場不斷下挫，各地方政府從6月開始紛紛取消限購。市場形勢下行，各房企紛紛縮減投資，部分中小房企開始尋求轉型，退出房地產市場。
旭輝集團卻看到瞭用逆周期法則實現彎道超車的可能性。當年，北京旭輝在制定三年戰略規劃時確立瞭“高周轉、高利潤、高附加、可持續”的策略，以主打剛需、剛改和商辦產品保證高周轉實現規模化。
規模，是旭輝集團此時最大的渴望。北京旭輝開始在市場低潮期迅猛拿地，公開資料顯示，2014-2015年兩年間，旭輝靜電機租賃在北京市場奪下10幅地塊。這兩年中，旭輝集團整體拿地35宗，在北京獲取的土地數量約占到集團新獲取項目總數的30%。
從拿地時機來看，旭輝對房地產周期及北京樓市走勢的判斷還算精準。根據逆周期法則，它們選定2014年下半年至2015年上半年為最佳拿地時期，這段時間房價處於下行通道，市場預期最低，房企去庫存壓力較大，適合土地市場抄底。
2015年上半年，旭輝北京以低價拿下6幅地塊，之後周邊地價普遍上浮30%-50%。但這期間的大規模拿地還是為此後的發展埋下瞭隱患，它們的最大問題在於所獲取的地塊中，商辦項目比例過大。
這期間北京旭輝所獲取的土地中，順義區南法信項目、大興區黃村鎮項目、大興龐各莊鎮PGZ01-01、PGZ01-02地塊，以及2016年11月競得的房山區拱辰街道項目、今年1月6日競得的豐臺區莊維商辦地塊等均為商業用地。克而瑞研究中心提供的數據顯示，從2015年到2017年3月26日，北京旭輝獲取7個項目，共計37.66萬平方米，其中商辦項目的面積總計30.95萬平方米，占比高達82%。
界面新聞記者實地走訪瞭北京旭輝位於順義區南法信的旭輝26街區項目，該商辦地塊的15、16號地塊正在建設，但目前處於暫時停工狀態，還沒有開盤對外銷售，17、18號地塊尚未規劃。
26街區目前對外銷售的是商鋪項目，由於商住限購政策，個人無法購買以及不能辦理商業貸款，15、16號地塊尚無開盤計劃。對北京旭輝來說，構成旭輝北京2016年百億銷售額的，實際上隻有“4.5個項目”。它們是26街區、7號院、6號院、十九城邦及一合相。其中，一合相項目體量較小。主力項目26街區接下來面臨的是商辦項目必須向企業銷售的難題。
南法信項目的拿地時間為2015年2月12日，房山拱辰街道項目、豐臺區莊維地塊均在此後拿地，將同樣面臨政策帶來的去化問題。
2016年，旭輝集團的合同銷售金額530億元，同比增長75%。其中，僅北京一城就貢獻瞭超過百億的銷售額，並首次進入北京市住建委公佈的商品房銷售額排行榜前十名，位居第七位。這一統計口徑包含瞭商品房、商辦、自住房。
在萬科、恒大、碧桂園紛紛劍指五千億時，行業集中度提升，房企之間在規模上的較量更趨白熱化，這傢中型房企對規模的渴望比以往任何時候都更加強烈。
對於北京旭輝，去年的銷售額超過百億，整個環渤海地區對集團業績的貢獻比例達到24.6%，但在今年集團提出沖擊800億銷售目標時，三大都市圈由於限購政策導致成交量急速下降，在此關鍵一年，環渤海地區在上半年對集團銷售業績貢獻約19.3%。在集團全力沖刺時，環渤海區域尤其是北京市場的貢獻比例下降，是北京旭輝及孔鵬面臨的尷尬境遇。
在旭輝內部，孔鵬被認為是頗有才幹的區域大員。但商住限購政策突然襲來，政策風險上升，導致孔鵬不得不得改變策略，走出北京，將視野投向整個北方市場。
據界面新聞記者瞭解，孔鵬隨後在北京旭輝內部又提出大北京戰略。旭輝去年在北京基本做到一百億，但以後想在北京一地維持這個數量級的可能性並不大，孔鵬認為，要有大北京戰略，旭輝北京事業部要把山東、河北、山西都納進來再做考慮，一定要走出去。
另一傢同樣商辦項目比例過高的房企人士表示，北京“3·26”新政之後，房企均有意走出北京，在環京“一小時交通圈“尋找機會，但現實台北靜電油煙處理機租賃是，大多數房企紛紛轉戰河北，而該區域的土地市場透明度欠缺，市場機會並不多。
孔鵬則把視野放的更遠。在大北京戰略下，旭輝今年有一次重要斬獲。今年8月份，北京旭輝在太原拿下瞭三給片區域綜合改造項目，這是旭輝第一次操盤舊改項目，也是它們歷史上最大的項目。
這個項目約有4000畝地，總建築面積1000萬平方米左右，其中200萬平方米是回遷安置房，去除之後可售面積800萬平方米，總貨值接近1000億。預計明年第一批土地上市，年底開盤。
目前，孔鵬將大部分精力投在瞭太原。現實情況讓他也必須去主抓，因為舊改項目的復雜性和不確定性，遠遠高於公開土地市場所拿地塊，況且這還是它們第一次進入太原市場，當地的特定市場環境和政策因素都需要更多時間去適應。
而在北京市場，旭輝的策略則是延續此前策略，聯合其他開發商共同拿地，但目標是盡可能多地獲取住宅地塊，以緩解過去商辦產品過多的劣勢。這包括半個月前聯合獲取的石景山地塊，在此之前，旭輝和其他房企組成的聯合體還以49.8億底價競得東壩住宅用地；以及10月底和中糧天恒恒基聯合以49.5億獲取的順義區後沙峪鎮馬頭莊村地塊。
北京旭輝對住宅地塊的迅速補倉，是在彌補此前產品結構失衡帶來的隱患，但在這些新項目入市之前，北京旭輝依然要面臨長時間的陣痛。
（責任編輯：蔣檸潞）
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